住宅ローンの金利には、次の4つのタイプがあります。

1.変動金利型 特徴 適用される金利が、市中の金利動向に応じて変動します。 半年ごとに適用金利が見直され、5年ごとに返済額が見直されます。 元利均等返済の場合、直前の返済額の1.25倍が返済額の上限となります。

【メリット】固定金利型よりも適用金利が低く、返済開始当初の返済額を抑えられます。 金利が下がっている場合には、返済額の中の元金部分の割合が大きくなり、当初予定よりも元金の減り方が早くなります。

【デメリット】 適用金利が上がると、返済額が増えます。 また、金利が大幅に上昇した場合は、「未払い利息」のリスクがあります。

2.上限金利設定型 特徴 変動金利型と同じ仕組みですが、適用される金利の上限が決まっています。

【メリット】 金利の上限が決まっているので、変動金利型よりは返済額の変動が少ない。

【デメリット】 通常の変動金利型に比べて、適用金利が高い。

3.固定期間選択型 特徴 一定期間中は固定金利が適用されます。固定期間が短いほど、適用金利は低くなります。

【デメリット】 固定期間は短期から長期まであり、ライフプランに合わせて選択できます。

【デメリット】 固定期間終了後は変動金利に切り替わるため、借り入れ後に金利が急上昇すると、返済額が大幅に増える可能性があります。 繰上返済の手数料が高かったり、金利切替えに制限がある場合があります。

1～3の基本的な仕組みは、変動金利型です。

4.全期間固定金利型 特徴 借り入れたときの金利が返済完了まで変わりません。

【デメリット】完済までの毎回の返済額が確定しているので、返済計画が立てやすい。 金利上昇時の返済額アップがありません。

【デメリット】変動金利型に比べて、適用金利が高めに設定されている。 どの金利タイプを選ぶかは、返済期間や将来の金利の見通しによります。

一般的に、金利上昇が予想される場合は固定金利型を、低金利が続く場合は変動金利型を選ぶと良いと言われています。 ですが、現在の超低金利がさらに下がるということは考えにくいので、ローンを組む際には、「将来、金利が上がる」ということを前提に考えたほうが良いでしょう。

返済期間が10～15年程度の場合は、固定期間選択型を利用して、低金利での借り入れを検討しましょう。 返済期間が20年程度であれば、返済期間の半分を固定金利にすると良いでしょう。 返済期間が30～35年と長期の場合は、全期間固定金利型にするか、全期間固定金利型と変動金利型を組み合わせた借り入れを検討してみましょう。

また、同じローン商品でも、「優遇金利」が適用される場合があります。 「優遇金利」を利用できると、ローンに適用される基準となる「店頭金利」よりも低い金利が適用されます。たとえ1％の違いであっても、トータルの返済額が大きく違ってきますので、優遇金利が適用されるかどうか、必ず確認してください。

優遇金利には、優遇される期間に応じて、次の2つのタイプがあります。

1.返済開始当初の優遇幅が大きく、その後の完済までの優遇幅が小さくなるタイプ 例）当初5年間は店頭金利より１．７％引き下げ、6年目以降は1.0％引き下げ 。

2.完済までの全期間にわたり、一律の優遇幅が適用されるタイプ 例）全期間、店頭金利より1.2％引き下げ。

目先の金利や優遇幅にとらわれず、返済期間全体で金利がどう適用されるかを理解したうえで、返済計画を立て、住宅ローンを組むことが大切です。

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